回顧上半年物流地產(chǎn)市場，由于中國倉儲物流需求強勁但供應相對匱乏，投資者緊盯市面上的收并購機會，特別是在粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲及京津地區(qū)的物流基礎設施。
2021年上半年物流地產(chǎn)熱點回顧
物流地產(chǎn)商增資擴股
搶占關鍵區(qū)位資產(chǎn)
由于物流需求強勁但供應相對匱乏，中國物流業(yè)的投資意向持續(xù)保持高位，特別是在粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲及京津地區(qū)。投資者緊盯市面上的收并購機會，紛紛為收購和擴大自建規(guī)模作資金準備。
6月，中國物流資產(chǎn)配售合共2.2億股新股份，籌資7.67億港元，50%將用于投資及收購土地，尤其是位于粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲經(jīng)濟區(qū)、渤海經(jīng)濟區(qū)及珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)的土地。
可以明顯看到，在公募reits推行后，一批手上持有優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)的企業(yè)開始尋求轉型，由重資產(chǎn)向輕重資產(chǎn)聯(lián)動，希望建立起自身的“投、建、融、管” 商業(yè)模式閉環(huán)
京東物流市值破2500億港元順豐同城分拆
5月27日，京東物流正式在港上市，報收41.7港元/股，較40.36港元/股的發(fā)行價上漲3.32%。市值在上市當天突破2500億的關口，達到2540億港元。
另外順豐房托reit于5月17日在港交所鳴鑼上市，開盤報4.49港元/股，收報4.16港元/股，下跌16.47%。
物流地產(chǎn)近年來得益于電商和快遞行業(yè)的高速發(fā)展，逐步成為了海內(nèi)外資本追逐的熱點。且從海外經(jīng)驗看，相較于購物中心和商業(yè)辦公樓等資產(chǎn)，物流地產(chǎn)項目租戶組合以及租金收入更加穩(wěn)定，現(xiàn)金流狀況更穩(wěn)健，具備較強抗風險能力，特別是一些位于核心交通樞紐的項目。
順豐房托reit的三處資產(chǎn)為處于粵港澳大灣區(qū)、江浙滬浙兩大核心城市圈的稀缺資產(chǎn)。截至6月18日，順豐房托回升至4.50港元/股，已回到發(fā)行價之上。
除了發(fā)行reits，順豐在香港市場還另有打算。5月28日晚間，順豐控股（002352.sz）發(fā)布公告稱，擬分拆控股子公司杭州順豐同城實業(yè)股份有限公司赴香港聯(lián)合交易所有限公司主板上市。
如若通過，這也意味著順豐同城將成為順豐體系內(nèi)第四家上市公司，包括順豐控股、順豐房托以及正擬收購的嘉里物流。
公募reits發(fā)行
底層資產(chǎn)具備稀缺性
首批公募reits推進迅速，5月有9單基礎設施公募reits獲證監(jiān)會注冊，在月尾確認了最終定價，并于5月31日正式對公眾投資者發(fā)售，于6月21日全部完成上市動作。
按照底層資產(chǎn)劃分，9單reits中有兩單屬于倉儲物流類，分別為中金普洛斯reit和紅土鹽田港reit，最終認購價格分別為3.89元和2.3元。
在凈現(xiàn)金流分派率上，中金普洛斯reit的預計分派率為2021年4.45%、2022年4.48%，而紅土鹽田港reit則為2021年4.47%、2022年4.75%。
底層資產(chǎn)方面，普洛斯reit含有7個底層資產(chǎn)，為位于北京、廣州、佛山、蘇州、昆山5個城市的物流園。
截至2020年末，7個物流園出租率均在95%以上，5個達到100%。建筑面積合共70.50萬平方米，可租賃面積70.76萬平方米，平均出租率98.7%。有效租金單價40.04元/平方米/月，估值53.46億元。
鹽田港reit的底層資產(chǎn)為位于深圳市鹽田區(qū)鹽田綜合保稅區(qū)北片區(qū)的現(xiàn)代物流中心，內(nèi)含4座高標倉、1棟綜合辦公樓、1座氣瓶站，建筑面積共計約32.04萬平方米，可租賃面積26.61萬平方米。
截至2020年末，現(xiàn)代物流中心出租率100%，有效租金單價38.34元/平方米/月，估值17.05億元，估值單價5321元/平方米。
上市首日，普洛斯reit收報3.972元，漲2.11%；鹽田港reit收報2.367元，漲2.91%。
倉儲指數(shù)回升
醫(yī)藥類商品庫存大幅上升
6月份，隨著高溫多雨等季節(jié)性因素影響，物流業(yè)景氣指數(shù)略有回落，物流業(yè)務活動增勢有所趨緩。
數(shù)據(jù)來源：中國物流信息中心、觀點指數(shù)整理
倉儲各分項指數(shù)中，新訂單指數(shù)、業(yè)務活動預期指數(shù)較上月有所回落，延伸業(yè)務量指數(shù)與上月持平，其余指數(shù)均有不同程度的回升。
數(shù)據(jù)來源：中國物流信息中心、觀點指數(shù)整理
由21類商品組成的期末庫存指數(shù)為51.6%，較上月上升0.8個百分點，反映出庫存水平再次上升。分品種來看，生活資料類商品中的醫(yī)藥類商品庫存較上月有較大幅度回升。
從后期走勢來看，6月份，新訂單指數(shù)為51.4%，較上月下降0.8個百分點；業(yè)務活動預期指數(shù)為57.2%，較上月下降1.5個百分點。兩項指數(shù)均小幅回落，但仍位于榮枯線上，顯示市場預期保持謹慎樂觀。
數(shù)據(jù)來源：中國物流信息中心、觀點指數(shù)整理
從全國倉庫需求看，根據(jù)物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)，6月一線城市需求面積78.99萬平方米，環(huán)比上漲68.5%；二線城市需求面積25.18萬平方米，環(huán)比上漲17.4%；其他城市需求面積6.32萬平方米，環(huán)比上漲6.6%。
數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉、觀點指數(shù)整理
總體而言，各線城市倉庫需求有明顯淡旺季的區(qū)分，但總體穩(wěn)定在一個區(qū)間。倉儲報價上，維持平穩(wěn)上升的姿態(tài)，顯示倉庫業(yè)主對后市充滿信心。
“最后一公里”與物流自動化
疫情防控的大環(huán)境下，無人機、無人配送車等工具在物流領域的應用最大限度地減少了勞動力短缺的風險，并有助于保持社會距離。借助ai進行路線優(yōu)化，可以加快貨物交付速度并減少碳排放，能有效解決“最后一公里”配送難題。
而在港口、機場等場景，馭勢科技的物流無人車已在香港機場完成落地，并在2020年2月份獲得b輪融資。專注港口無人集卡的斯年智駕，則在11月獲得了辰韜資本數(shù)千萬人民幣的種子輪投資。
從倉儲角度看，物流倉儲機器人已經(jīng)細分為很多種類，如搬運機器人、碼垛機器人、分揀機器人等等。
這些自動化設備已代替人工，對貨品從入庫、分揀、出庫、移庫、盤點、運輸?shù)冗\作進行全面參與替代，在提高空間利用率，降低土地和建筑成本的同時，有效提高了分揀與配送的效率與準確性。由此，數(shù)年前電商旺季即“爆倉”的現(xiàn)象大大減少。
另外，自動化倉儲設備的普及必然意味著對高標倉的需求，客戶所想、將技術落地并盡快擴大生產(chǎn)規(guī)模會是另一關鍵。這對于物流地產(chǎn)企業(yè)和自建自持倉儲資產(chǎn)的電商企業(yè)來說都是一個明顯的風向。
隨著自動化技術在物流領域應用的擴大，上述創(chuàng)業(yè)公司在未來競爭中獲得先機。接下來如何在提升算法的同時，學會想客戶所想、將技術落地并盡快擴大生產(chǎn)規(guī)模會是另一關鍵。
2021年度影響力物流地產(chǎn)企業(yè)即將發(fā)布
受惠于經(jīng)濟的快速發(fā)展，國內(nèi)消費者的消費能力越來越強，而消費升級也一直在進行，涌現(xiàn)出更多的消費新需求。
市場的日新月異對倉儲物流提出了更高的要求。調(diào)查顯示，電商銷售所需的物流面積是傳統(tǒng)線下零售的三倍以上。另外，在中國經(jīng)濟轉型和消費升級產(chǎn)業(yè)背景下，租戶也更為多元化。對于倉儲物流行業(yè)來說，這既是一個挑戰(zhàn)，也是一個機遇。
在發(fā)展的風口之上，中國物流資產(chǎn)成為國內(nèi)外投資者共同關注的重點，市場競爭將更為激烈。在強強比拼之中，有哪些企業(yè)作為行業(yè)標桿引領發(fā)展風尚，堪稱行業(yè)楷模？
2021博鰲房地產(chǎn)論壇即將盛大開啟，屆時觀點指數(shù)也將在論壇上發(fā)布《2021中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》，囊括行業(yè)發(fā)展、地產(chǎn)金融、產(chǎn)城、物流、養(yǎng)老、文旅等業(yè)態(tài)的深度研究。
相伴而生，結合研究觀點指數(shù)將評選出產(chǎn)城發(fā)展表現(xiàn)突出的企業(yè)，構成2021年度影響力物流地產(chǎn)企業(yè)。屆時近千名最具智慧的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)及商業(yè)精英將齊聚，共同見證行業(yè)榮耀與風采。
2021年度影響力物流地產(chǎn)企業(yè)
評價體系
# 營運能力
倉儲面積倉庫個數(shù)經(jīng)營收入
倉儲資產(chǎn)規(guī)模出租率城市布局
# 企業(yè)影響力
營銷方式及策略
運營效率與企業(yè)治理
產(chǎn)品創(chuàng)新性及技術水平
品牌特色與影響力
#社會影響力
企業(yè)經(jīng)濟表現(xiàn)慈善公益
合作伙伴關系員工保障
激勵與關懷