在當前為數(shù)不多的物流地產(chǎn)投資風險研究中，依然存在著以下一些問題。
1.物流地產(chǎn)投資經(jīng)濟評價中缺乏風險意識
隨著改革開放深入、市場競爭的加劇以及不斷加強的對外經(jīng)濟合作，企業(yè)對于風險管理有了一定的認識，但是風險專業(yè)知識的欠缺導致了項目的各方一方面不夠清楚其所面臨的風險，另一方面缺乏管理的經(jīng)驗，管理手段落后，缺乏主動的風險管控，而即使是對風險管理計劃有所制訂，也由于忽視了風險的階段性，導致制訂風險計劃沒有重點，很難做到防范措施的很好實施。另外，項目實施者和投資者由于存在利益的博弈，雙方信息沒辦法做到充分溝通，當一個項目經(jīng)驗不豐富的投資者在進行決策的，對風險的估計和判斷自然不會充分。可行性研究工作者在輔助投資決策時往往只是單純的從財務數(shù)據(jù)方面進行盈利或者償債能力的論證，風險分析只是一筆帶過，這些主觀上對風險的不重視，進而造成風險評價方法及理論研究工作的落后。在這種環(huán)境下，分析人員不能幫助投資者對項目可能發(fā)生的各種風險進行全面分析，無法度量可能出現(xiàn)的風險概率及損失程度，也無法預見到風險之間的影響及后果，這樣一來，無怪乎出現(xiàn)投資嚴重超支、工期拖延甚至半途而廢止或開業(yè)后經(jīng)營情況不善等不利行業(yè)和企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)象。
2.沒有構建系統(tǒng)、完整的物流地產(chǎn)風險管理理論框架，研究方法落后
物流地產(chǎn)項目風險管理應該綜合物流地產(chǎn)項目投資理論與風險管理理論的研究。由于物流地產(chǎn)項目風險管理本質上屬于風險管理，因此在研究的過程中可以參照風險管理的理論與觀點，但是不應該脫離物流地產(chǎn)項目自身的特點，即是投資風險管理必須有針對性，須得構建一個系統(tǒng)、完整的以物流地產(chǎn)風險為對象的管理框架，有了這樣的基礎性成果，才能保證今后研究成果之間的完備性和邏輯性，但目前物流地產(chǎn)理論研究還沒形成體系，更別說其風險管理理論框架了。
另外，物流地產(chǎn)項目投資風險評價手段是比較落后的。當前的物流地產(chǎn)項目投資風險評價時主要采用定性方法，定量的分析方法使用不多。在物流地產(chǎn)項目投資風險評價中分析人員多采用傳統(tǒng)的專家調查的定性方法，當然也有學者運用概率方法來進行定量分析。但這種方法存在的一個最大的缺陷在于：很不容易取得風險因素變量的概率分布，另外不確定不完全是隨機性，因此概率分析評價方法在實際應用特別是對物流地產(chǎn)的實際操作中具有相當大的局限性，后文會有所分析。因此，物流地產(chǎn)項目投資風險的分析方法及技術手段與國外先進技術及國內(nèi)工程項目風險評價方法比起來，存在很大的差距。
3.照搬一般的風險投資評價方法，風險評價指標欠缺
如前文所述，物流地產(chǎn)項目的投資風險評價不能忽視項目本身投資的特點，而照搬一般的風險投資評價方法。專家調查法，層次分析法ahp，模糊綜合評價法，神經(jīng)網(wǎng)絡法在在當前的風險研究中得到了廣泛的應用，但是，從研究對象來看這些理論結合物流地產(chǎn)項目特點而進行的研究幾乎是空白。而從指標體系來看，目前財務方面的風險評價指標很多，如npv、firr、beq等，但往往不能一步到位直接評價，需綜合計算;其次，判斷的標準是多項指標，而不是一個確定的指標，因此會招致不同的評價結果。