物流地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展方興未艾，但市場(chǎng)份額已經(jīng)較為集中。行業(yè)中輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩大策略在萬(wàn)科旗下的普洛斯和萬(wàn)緯身上得到了體現(xiàn)。成立私募基金，隨后將項(xiàng)目建設(shè)完成后賣給基金公司，再進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
普洛斯通過(guò)這樣的reits(房地產(chǎn)信托投資基金)模式將資金回籠的時(shí)間由十年縮短到了一年之內(nèi)，提高了項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率，解決了長(zhǎng)期持有物業(yè)產(chǎn)生的資金沉淀問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)和高杠桿的輕資產(chǎn)模式。在這個(gè)流動(dòng)性無(wú)比重要的金融時(shí)代，這種高速輕便運(yùn)營(yíng)的模式收效非常明顯。
行業(yè)：缺口巨大增幅放緩
物流地產(chǎn)概念是上世紀(jì)80年代在美國(guó)率先提出并實(shí)踐的，是根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，在合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)一般包括各種物流中心、物流園區(qū)、配送中心以及物流產(chǎn)業(yè)園等倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。
市場(chǎng)供需缺口仍然巨大
從整體而言，市場(chǎng)和企業(yè)迅速發(fā)展，但仍然未能彌補(bǔ)我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)與發(fā)達(dá)國(guó)家的巨大差距。截至到2017年底，我國(guó)總倉(cāng)儲(chǔ)面積約為5.53億平方米，但人均倉(cāng)儲(chǔ)面積僅為0.4平方米，而日本人均倉(cāng)儲(chǔ)面積為4.0平方米，相差達(dá)10倍之巨。而在這人均的0.4平方米中，只有0.1平方米是擁有信息化管理、現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)的面積，余下的0.3平方米則包括舊式倉(cāng)庫(kù)等老舊設(shè)施。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)有的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施約有70%建于90年代之前。這既說(shuō)明了我國(guó)現(xiàn)階段物流倉(cāng)儲(chǔ)的巨大缺口，同時(shí)也意味著我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)具有巨大的發(fā)展前景。
投資增幅開始放緩
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)固定投資為6983.50億元，同比增幅為5.5%，較2015年增幅下降22.9個(gè)百分點(diǎn)。從面臨的挑戰(zhàn)來(lái)看，主要由于前些年物流地產(chǎn)在規(guī)模化發(fā)展過(guò)程中普遍存在同質(zhì)化情況，再加上相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)土地出讓金少、稅收貢獻(xiàn)較低、土地利用率不高，導(dǎo)致大城市工業(yè)用地相應(yīng)指標(biāo)逐年下降。
同時(shí)，近年土地成本提升較快，由于物流地產(chǎn)投資回收期通常在15年以上，為開發(fā)建設(shè)完之后的招商、運(yùn)營(yíng)等專業(yè)化運(yùn)作帶來(lái)挑戰(zhàn)。較之以往野蠻生長(zhǎng)的盛況，物流地產(chǎn)似乎已經(jīng)到達(dá)了一個(gè)瓶頸期，跑馬圈地的發(fā)展方式漸漸變得不再適用，多方向、多層次發(fā)展正在成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。于此，多個(gè)新的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式應(yīng)運(yùn)而生，金融物流、保稅物流、際享倉(cāng)、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)你方唱罷我登臺(tái)，新老企業(yè)也在這片復(fù)雜的紅海中百舸爭(zhēng)流。
從物流地產(chǎn)的空間分布上來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)的物流地產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)超全國(guó)其他地區(qū)，其次是京津地區(qū)、兩湖地區(qū)、川渝地區(qū)以及珠三角地區(qū)。其中單普洛斯一家企業(yè)在長(zhǎng)三角地區(qū)就布局了近百個(gè)物流園區(qū)。長(zhǎng)三角地區(qū)物流地區(qū)、川渝地區(qū)以及珠三角地區(qū)。其中單普洛斯一家企業(yè)在長(zhǎng)三角地區(qū)就布局了近百個(gè)物流園區(qū)。長(zhǎng)三角地區(qū)物流的發(fā)達(dá)也解釋了我們對(duì)于江浙滬包郵的羨慕和嫉妒。
而從其城市的空間分布上來(lái)看，物流園區(qū)一般分布在城市的邊緣或是衛(wèi)星城中，緊鄰國(guó)道、省道、高速公路或空港水港，距離市中心一般不超過(guò)一小時(shí)車程，這些地區(qū)地價(jià)較低且交通非常發(fā)達(dá)。以長(zhǎng)三角地區(qū)為例，昆山常熟等城市是物流地產(chǎn)企業(yè)的必爭(zhēng)之地。
政策：重視程度高 出臺(tái)文件頻繁
今年6月，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于開展2018年流通領(lǐng)域現(xiàn)代供應(yīng)鏈體系建設(shè)的通知》，要求強(qiáng)化物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，夯實(shí)供應(yīng)鏈發(fā)展基礎(chǔ)。發(fā)展單元化流通，提高供應(yīng)鏈標(biāo)準(zhǔn)化水平。加強(qiáng)信息化建設(shè)，發(fā)展智慧供應(yīng)鏈。聚焦重點(diǎn)行業(yè)領(lǐng)域，提高供應(yīng)鏈協(xié)同化水平。推廣綠色技術(shù)模式，提高供應(yīng)鏈綠色化水平。
可以看出，近年來(lái)物流地產(chǎn)政策的主要方向是，提升物流現(xiàn)代化水平，提升物流運(yùn)營(yíng)效率，助推專業(yè)化水準(zhǔn)物流地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。也正是由于政策的大力扶持，物流地產(chǎn)才能在十余年的時(shí)間內(nèi)有如此大的突破性發(fā)展。
競(jìng)爭(zhēng)：“一超多強(qiáng)”的市場(chǎng)格局
經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，物流地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了“一超多強(qiáng)”的發(fā)展格局，普洛斯以近七成的市場(chǎng)占有率獨(dú)占鰲頭，以1750萬(wàn)平方米的運(yùn)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)面積傲視群雄。而第二梯隊(duì)的物流地產(chǎn)企業(yè)則在250~400萬(wàn)平方米的運(yùn)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)面積區(qū)間中競(jìng)爭(zhēng)，彼此都沒(méi)有拉開較大的差距。
在第二梯隊(duì)及后來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者中，主體的分布尤其廣泛，以其他行業(yè)為主要業(yè)務(wù)的企業(yè)多有涉足。但主要可以分為四類。一是外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)進(jìn)行發(fā)展，如豐樹與安博;二是傳統(tǒng)房企跨界發(fā)展，如萬(wàn)科萬(wàn)緯物流與遠(yuǎn)洋集團(tuán)等;三是電商企業(yè)為滿足自身發(fā)展建立產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)展物流地產(chǎn);四是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)物流地產(chǎn)的其他企業(yè)，如易商紅木和環(huán)普等。
企業(yè)：輕重資產(chǎn)的較量
(一)普洛斯-快速周轉(zhuǎn)、覆蓋全面化
輕資產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)
全面化服務(wù)
(二)萬(wàn)科萬(wàn)緯-密集網(wǎng)絡(luò)服務(wù)精細(xì)化
發(fā)展歷程
重資產(chǎn)+密集網(wǎng)絡(luò)
完整產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)
(三)豐樹
創(chuàng)新多樣化
(一)金融物流園
二)保稅物流園
結(jié)語(yǔ)：物流地產(chǎn)企業(yè)在中國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展還遠(yuǎn)沒(méi)有定局，在這個(gè)江湖中，武林盟主普洛斯、后起之秀萬(wàn)緯以及各大門派都在各自較量，萬(wàn)科在收下普洛斯后能否就此一統(tǒng)江湖也還未可知。但我們能夠確定的是，物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將會(huì)向著科技化與高端化繼續(xù)前進(jìn)，在我們未來(lái)的日常生活中，物流地產(chǎn)項(xiàng)目也將成為雖不引人注目但也不可或缺的重要一環(huán)。