一是從供給方面來看，土地資源全部為政府所壟斷，因此幾乎所有的園區(qū)背后都有政府支持的影子，園區(qū)建設(shè)實際上體現(xiàn)的是各級政府甚至是某些領(lǐng)導(dǎo)對于物流的理解或決策，對于物流市場需求并不清晰。大多數(shù)園區(qū)的建設(shè)實際上是以供給導(dǎo)向的，即以土地、交通設(shè)施、區(qū)位優(yōu)勢等作為園區(qū)建設(shè)的主要依據(jù)，先建設(shè)后招商。于是物流園區(qū)被視同地產(chǎn)項目，是以直接的稅收為依據(jù)的。
二是從需求上來看，投資園區(qū)的需求并非來自物流市場，實際上被資本增值的需求所取代，現(xiàn)在已經(jīng)很難分清一般地產(chǎn)項目與物流園區(qū)的區(qū)別和界限。由于我國地少人多的國情，所有能夠獲取土地的機會，無論物流園、開發(fā)區(qū)、創(chuàng)業(yè)園、科技園等，都會形成各種土地亂象。過往的經(jīng)驗表明土地升值的效益遠遠超過實體經(jīng)濟的十倍、百倍，于是獲取土地成了主要目標，至于整合資源和合理布局的價值被當作了幌子和招牌。
三是分稅制造成的地方利益競爭，影響著統(tǒng)一市場的形成。國家、省、市、縣、鄉(xiāng)都在建物流園區(qū)，難以協(xié)調(diào)彼此的利益，難以形成網(wǎng)絡(luò)體系，因為大型網(wǎng)絡(luò)的集中納稅制度無法突破。資源的閑置也就是必然的了。
看來問題的根源，實際上是政府控制的土地供給與市場化的投資需求之間不適應(yīng)，加之分稅制對統(tǒng)一市場的分割，造成了今天的矛盾，為我們未來的改革提示了方向。這里涉及到土地和分稅制等底層的體制基礎(chǔ)，看來短期內(nèi)難有根本的解決方案。但仍可以采取一些改良的措施，即在現(xiàn)有的基本制度上，減少政府的直接干預(yù)，增加市場機制的作用。為此建議：
第一，實行園區(qū)土地的租賃使用方式。此舉既可以降低物流園區(qū)的資產(chǎn)屬性，抑制依賴土地升值的投資需求，又可以降低園區(qū)投資成本，有利于降低社會物流費用，還會減少政府依賴土地財政的沖動。政府對于產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)控可以通過地租來實現(xiàn)，并做到微調(diào)。土地政策若不動產(chǎn)權(quán)，則必然要考慮地租。
第二，規(guī)范土地出讓的流程，特別是針對園區(qū)立項中的長官意志和不透明、不公平，要建章立制，加強監(jiān)督和審計，完善問責制。
第三，政府重點支持與民生有關(guān)的物流園區(qū)，可低價甚至無償提供土地，但同時要嚴格監(jiān)管，加速改造食品、醫(yī)藥、?；返任锪骶W(wǎng)絡(luò)布局和全流程監(jiān)管。此類園區(qū)在德國、日本等國家也是政府支持的重點，用支持換監(jiān)管，效果顯著。
以上幾條有利于形成比較穩(wěn)定的政策環(huán)境。實踐證明政策環(huán)境比較穩(wěn)定，企業(yè)和資本就會關(guān)注市場；政策環(huán)境多變，企業(yè)和資本就會關(guān)注政府，市場機制失效，市場化改革就成了一句空話。