１．經(jīng)濟環(huán)境
經(jīng)濟環(huán)境要素是發(fā)展物流園區(qū)的首要條件。根據(jù)國外的經(jīng)驗，當一個地區(qū)內(nèi)第二產(chǎn)業(yè)在三大產(chǎn)業(yè)結構中占主導地位時，是大力發(fā)展物流業(yè)的最好時機；當?shù)诙a(chǎn)業(yè)比重向第三產(chǎn)業(yè)轉移，第三產(chǎn)業(yè)占主導地位時，物流業(yè)在國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位。
２．市場環(huán)境
日本、美國、德國等發(fā)達國家的物流發(fā)展經(jīng)驗說明物流運作本身要求有一定的市場經(jīng)濟規(guī)模為依托。美國的經(jīng)驗說明物流業(yè)要在市場中錘煉崛起，需要有強大的市場競爭規(guī)模與企業(yè)經(jīng)營規(guī)模做后盾；而日本與德國的經(jīng)驗則說明在經(jīng)濟發(fā)展不平衡、企業(yè)競爭力不強時，政府以物流園區(qū)為手段,是平衡經(jīng)濟、引導企業(yè)規(guī)模發(fā)展的最佳切入點。
３．基礎設施條件
物流園區(qū)強大的輻射能力和運輸組織能力要靠發(fā)達的綜合運輸網(wǎng)絡來支持，它要求區(qū)域內(nèi)不僅要具備公路、鐵路、航空、港口等多種運輸方式，還要具有一定的規(guī)模和等級，并且具備相互無縫連接的可能性。擁有物流園區(qū)的地區(qū)還必須是一個通信非常發(fā)達的地區(qū)，可以滿足非常龐大的信息交換需求，有一定規(guī)模的通信管網(wǎng)為物流園區(qū)提供相當數(shù)量的程控交換系統(tǒng)、衛(wèi)星定位系統(tǒng)、公眾互聯(lián)網(wǎng)以及寬帶系統(tǒng)，并具有隨時接入的可能。
４．政策環(huán)境
軟環(huán)境有時要比硬環(huán)境更重要。物流園區(qū)能否具有長久的生命力和對企業(yè)具有吸引力，取決于政府對它的認知程度和支持力度，物流園區(qū)在規(guī)劃建設的初期，一定要得到國家和地方政府的支持，并有相應的支持導向政策。
５．人才環(huán)境
物流園區(qū)對人才素質(zhì)的要求非常高。人員的配置不能僅僅停留在搬運、裝卸、運輸?shù)然A層面上，更需要高級物流管理人才，以適應物流園區(qū)的長遠發(fā)展。因此，物流園區(qū)所在地區(qū)內(nèi)必須擁有一定數(shù)量的高規(guī)格物流培訓和物流咨詢機構，以提供制造和網(wǎng)聚人才的環(huán)境保障。